房地產再次被官宣支柱行業，對2023年的青島樓市影響有多大？

據新華社報道，12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表致辭。重點有兩段講話，與我們普通公眾聯系密切。

一是國家極有信心通過系列調控，確保明年中國經濟實現整體性好轉。二是表明房地產是國民經濟的支柱產業，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

并且表態：中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

房地產業是“支柱產業”的提法，最近一次出現是在2021年12月，當時國家發展改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆在“2021-2022中國經濟年會”上講話時指出，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”。

如今，經過6年對樓市的“打壓”態度后，重提“支持房地產支柱產業”，意圖是什么？耐人尋味。當然，歷史不會是簡單地重復，今天的樓市也不可能再粗暴的重啟“大漲價去庫存”。

雖然不會“大漲價去庫存”，但是通過高層信號的釋放，可以知道回暖的風向已經非常明確。

就在劉副總理講話的第二天，昨天，中央經濟工作會議召開。

“會議提出確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，探索長租房市場建設。要堅持房住不炒，推動房地產業向新發展模式平穩過渡�！�

而在去年，中央經濟工作會議中關于房地產的描述是這樣的。

“堅持房住不炒，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展�！�

兩次會議的共同點是：強調房住不炒，探索行業新的發展模式，支持購房者的合理住房需求，以及發展長租公寓。

不同點是：去年關于房地產的描述是放在了“暢通國民經濟循環”部分，而今年則是放在了“有效防范化解重大經濟金融風險”部分。

而且在今年的描述中多了“扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為�！�

這事實上說明，去年和今年房地產面臨的困難程度截然不同，去年是“穩”，今年是“救”，去年是讓行業自我恢復，今年是國家出手恢復。

好吧，近期領導講話和會議內容拆解完了，我們來看看，可能對于青島樓市存在的影響。

1、一個地方樓市的表現，多受人口導入、政策和樓盤供應量影響。在這其中，樓盤供應量影響最直接，樓外君在之前的文章中提過，預計2022年，青島四次土拍累計成交建面約在800萬平左右，遠低于去年的1208萬平，以及前幾年的動輒超過2000萬平，所以2023年新盤的供應量，會低于2022年和2021年。

2、雖然新盤供應會降低，但是成交不會拉胯，2023年，青島新建商品住宅，預計整體成交套數和成交均價會高于2022年，二手房也是如此。

3、青島部分爛尾樓業主獲得救贖，比如融創的那么多爛尾樓。因為中央經濟工作會議的著重說了“有效防范化解頭部房企風險”以及“扎實做好保交樓、保民生工作”。延期是肯定延期的，但是不會爛掉。

4、劉鶴副總理的講話中涉及“正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖”。潛臺詞就是地產股股價和房地產的價值會慢慢修復，如果通俗點理解可能意味著房價會漲，但是漲價多少，通過什么手段實現漲價，則不是副總理一句話就能實現的。

5、當前老百姓對于房地產行業的態度，也比較矛盾，目前中國城鎮自有住房比例已經超過了1:1，而且央行報告顯示家庭資產中，70%的資產來自于房地產，所以從人性的角度來看，是全面盼漲的，但是又怕它漲，像極了女朋友對于男朋友的態度，怕他不來，又怕他亂來。

6、預計青島明年關于房地產的救市和扶持政策不會收，只會加。所以“存量房貸降息”以及“青島極其嚴苛的網簽五年限售”有繼續調整的空間。

7、青島地產銷售在朋友圈說元旦以后房貸利率恢復到4.7-4.9%，這是個是假消息。目前政策是20個基點的下調取消（原政策到12月31日），恢復到4.3%，但是不排除繼續降息和20個基點下調政策延期的可能性，所以有些時候朋友圈看看得了，別計較真假。

8、2023年的青島樓市依然還是剛需和改善的最佳入手季。資產優化的客戶，也可以隨時入。當然了如果有合適的樓盤，也沒必要等到2023年，利用2022年剩余的十幾天買房也是非常正確的選擇，但是投資型客戶需要慎重，“房住不炒”得聽進去。

9、青島未來的房子，二八分化已經十分明確，盡量確保自己的房子是20%之內的，只有足夠優秀，才能足夠安全，只有足夠安全，才能實現逆市抗跌，旺市暴漲。

10、并不是市南區、嶗山區、市北區所有地段都是20%以內的，每一個區都有自己的20%地段，每個區也有自己的80%地段，比如城陽區的城陽街道、西海岸新區的長江路街道、李滄區的世園街道就屬于各自行政區20%的地段，這些地段比市北區80%的地方都要好。

11、1000萬總價以上的房子，在產品力抗打和配套均好性之外，一定要有資源的稀缺性。青島不是上海、北京，也不是深圳、杭州，高端客戶沒那么多，只有足夠的稀缺，才能觸及高端客戶的某個敏感點。

12、700-1000萬的房子，可以不是資源稀缺，但是一定要產品力抗打和配套均好性，這個范圍甚至可以擴大到500萬以上，500萬以上的房子，方方面面都不能有短板。

13、如果說500萬總價以上的客戶是高端客戶，那300-500萬則是純粹的中產。事實上，中產是最累的群體，也是最不能買錯的群體。所以買房之前，想清楚是否會未來十年不換房。如果有一套房子，無論是地段、產品、戶型、以及面積大小都可以在未來十年滿足家庭的需求，那這套房子就是最正確的選擇。

14、在市內四區250萬總價以下的房子，以及城陽、西海岸新區150萬以下的房子，實際就是過渡產品，所以主要考慮流通性，哪怕有BUG，以及漲價能力有限，但是只要好賣好租，轉手速度快，買就對了，比如市北區的保利和頌、西海岸新區的保利錦上，都是不錯的選擇。

15、同樣的產品力，2023年，膠南和開發區的價格分化會進一步拉大；世園板塊和李滄其他街道的價格分化會進一步拉大；從中長期來看，以前樓外君認為西海岸新區是價格洼地和價值低估，目前來看這個結論可能會變成高新區。

事實上高新區的房子是有些賭的，賭的是與周邊的西四社獨立劃區。

16、隨著高架路的修建和地鐵的通行，非稀缺資源的地段優勢會逐漸弱化，大家會希望哪怕住的遠一點，也要住的大一點。沒有絕對的韭菜盤，但是有絕對的韭菜戶型，比如89平的小套三就是韭菜戶型�？梢灶A見是89平的小套三會是2023年最難賣的戶型，沒有之一。

17、如果放在正常年份，青島每年的3-7月份房價折扣會回收，但是考慮到疫情后影響，預計明年上半年折扣不會回收，銷量也比較平淡，反而明年下半年預計會量價雙漲。