即墨西 青島樓市最魔幻之地 萬達能給懸在半空的豪宅區續幾口氣？
即墨，曾經也是青島樓市網紅級存在。
特別是撤市劃區、11號線開通這些利好落地的那幾年里，藍色硅谷、創智新區那是火的一塌糊涂。
且不說藍色硅谷的一地難求，一房難求。僅僅是創智新區一塊地，中海都能蠻不講理的經過5個小時,996輪的競價，硬生生的搶出一個地王，這種人氣不能不被人贊嘆。
在即墨東部新城一片火熱的情況下，即墨西并不為太多即墨之外的人所關注。但是藍色硅谷、創智新區由盛而衰的時候，這個區域卻反常的熱了起來。中南、中冶、中梁、海爾、龍湖、榮盛、招商、禹州先后落子，沉寂已久的萬達也來湊熱鬧了，真就那么穩？這值得我們研究一下。
| PART 1 |
讓海信都心動的“富人區”
我們不論是分析地圖，還是到即墨西實地探訪，都會發現這是一個炒房客相對較少的地方，但是本地剛需支撐卻異常堅挺。因為這里是即墨商貿業的重心，即墨服裝批發市場、即墨小商品新城、即墨中紡服裝城都坐落于此，是即墨名副其實的商貿門戶。
17處市場中的2萬余戶商家，擁有著工薪層難以比擬的購買力，所以海信在十年前就先入住了這個板塊。海信地產，青島人都熟悉，是高端住宅的代表。
海信馬山新城，該項目占地21.5萬平方米，建筑面積30萬平方米，容積率1.35，包含2棟疊拼別墅、院景Houe、花園洋房等產品。 其中，院景HOUSE是開發商當時的一個創新，從135到160平方米的五層帶閣樓建筑：一層贈送私家花園，二層設計特色陽光房，三層贈送大露臺，四層設計退臺，五層贈送閣樓。馬山新城在十幾年前就采用外墻聚苯板保溫節能.技術的樓盤，使住宅節能50%，并運用多孔磚、斷橋隔熱窗、雙層中空玻璃等高檔節能材料的樓盤，這種配置在主城區都并不多見。這一切的品質細節，其實就是對于該片區階層的一個肯定。不過，東城的萬科、寶龍等憑借品牌影響力同樣凝聚了不少人氣，房價并不輸給海信。
十幾年的風云變幻，在東部新城由盛轉衰的時候，沒有炒房客支撐即墨西房價卻來到了令人咋舌的高度。
| PART 2 |
400萬，即墨西的天際線？
最能體現即墨西貴氣的，毫無疑問是即將開盤的龍湖·天奕。
2019年的12月16日上午，龍湖以最高成交單價3500元/平方米的價格拿下了兩宗2.08萬平方米,規劃總建筑面積只有約6.1萬平方米，此次拿地為龍湖地產首進即墨，第一個項目自然是要開門紅。
我在現場了解到，該項目商品住宅只有兩棟，戶型也只有兩個，均為180平方米以上的大戶型精裝豪宅，這種產品目前在整個即墨都比較少見，預計售價2萬元/平方米左右，總價在400萬左右，這個總價已經和主城區的剛需盤相差無幾。
像龍湖這個級別的開發商，拿地之前肯定對市場進行了綜合調研，他們推出的產品一定是根據市場需求的“私人訂制”。不論從單價還是面積，開發商的潛臺詞都很明顯：這就是為即墨西商貿圈兒最頂級的那波人打造的產品。
400萬的大平層，可以算是即墨西的天際線。
當然，區域內還有一個佐證：藍城·玉蘭公館。我到現場調查時，發現在售項目已經基本完成主體建設，樣板間也直接建在了實體樓內。你說它精致吧，從營銷中心到實體樓樣板間連條像樣的路都沒有，我去看個房還提心吊膽，就擔心年輕的置業顧問一個沒踩實掉到管道溝里，出現這種意外再不買房多尷尬。
單價也是1.9萬元+，精裝感覺吧，倆字：土豪。中式裝修風格的樣板間一看就是為60后那個年齡段設計的，一套國際一線標準的櫥柜，做出了低端剛需配套的既視感。
感覺吧，雖然營銷中心不斷放宋衛平的宣傳片，但是和宋衛平的項目不論是細節還是效果上，都有很大差距。
| PART 3 |
剛需盤的警惕讓人深思
除了高端住宅外，區域內還有不少剛需改善樓盤在售。相比其它區域毛坯產品逐漸增多，該區域目前在售的剛需改善產品也都是精裝房，精裝售價在1.5萬元/平方米至1.8萬元/平方米左右，基本與城陽白云山板塊的價格持平。當然，營銷中心也都很高大上。
招商公園1872毗鄰藍城項目，在售小高層產品，主力戶型為三居，面積段在125平方米至160平方米之間，均價15000元/平方米；禹洲朗廷府北區小高層、洋房在售，同樣為精裝交付，小高均價14500元/平，洋房均價17500元/平左右；海爾產城創翡翠公園項目均價為15700元/平米，項目在售戶型建面約為103平方米至138平方米之間。
實話說，這些開發商不都是花架子。除了使用一線品牌，而且有些細節市區內是沒有的。比方說有開發商就有食物粉碎機，你的餐余垃圾給你打碎沖走，省去你垃圾分類的痛苦，這個前瞻性的設備主城區哪個盤有呢？
不過啊，這些樓盤最為依仗的學區，實際上是個偽概念。因為片區內的名�；径家呀涳柡�，新小區劃片才能確定學校，估計進名校都很難。就連海爾配建的幼兒園，日后都要搖號，而不是海爾業主孩子一定能上。
對于常年居住在區域內的購房者來說，肯定知道這些事兒，所以制造偽概念沒用。這種高不成低不就的盤，在片區內比較尷尬�？捶康娜松俸苷�，不正常的是置業顧問們都不相信有順訪客戶了，許多置業顧問看到老王的第一句話：
你是不是來學習的？
我確定是在開口前他們先問我的，而不是因為我的職業病問得太專業。雖然，萬達落地給了他們一些說辭，但看的出來，都很憂愁，因為低價競品要上市了。
| PART 4 |
剛需兄弟聯袂搶戲
對于中端樓盤來說，不怕有個同等價格競品入市，反正大家沒人氣都沒人氣，緊張的往往是那些低價的競品。
3月12日，榮盛以總成交價6.98億元價格在片區內拿下兩宗土地。一宗為商業用地，還有一宗商住用地，容積率不大于2，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30%，出讓年限為住宅七十年、商業四十年，規劃建筑面積13.85萬平，起始價4095元/平，成交價56703.465萬元。項目目前已經豎起圍擋，從圍擋上的宣傳信息看，榮盛似乎還想做一下高價的夢，但是看這個面積段和榮盛在膠州的品質，估計只是個偽概念。
與榮盛一路之隔的是中南·紫云集，我探訪時發現，該項目的營銷中心已經進入了最后的裝修階段，住宅面積從98平方米至130平方米不等，同樣是個低品質開發商。
所以說，這個市場微妙了。如果這倆兄弟低價入市，對于龍湖和藍城可能影響不大，但是給中端剛需盤制造了麻煩：跟，有點肉疼；不跟，扛著似乎看不到明天。
還有一個更重要的問題擺在開發商面前：相比已經涼涼的硅谷和創智新區，這個區域對于外來剛需吸引幾乎為零。但是商貿城的老板們，在這樣的年份里，就一定有錢買房嗎？
即墨西，恐怕是今年青島樓市最麻煩的一個地方。
