“洪峰”即將到來！被剛需折疊的即墨樓市 避坑比賺錢更重要
看了七月份的青島樓市月報，我突然想起了曾經風靡一時的“魔幻”小說《北京折疊》。
經濟資本和各類社會資源完全壟斷在第一世界的精英領導層手中，他們身邊的一切都是那么光彩照人；中間層級的白領大學生象征著直率善良，然而一心追求品質生活，卻僅僅為烏托邦的一場華美幻境，生活在無盡謊言和欺騙里不自知，只是暫時享受著蒙在鼓里的幸福；底層的普羅大眾則淪為現代物質社會的屠宰犧牲品，作為城市的建設者和分解者，他們的身份認知是尷尬無解的，為黑暗所吞沒被現實遺忘，悲哀無力惶惶過活。
這種分割，像極了現在的即墨樓市。
“榜眼”即墨的人和之力
前幾年風光無限的即墨，似乎在撤市劃區和地鐵11號線開通之后，便進入了“盛極必衰”的下行通道，影響力不但完全被西海岸掩蓋，甚至不如擁有上合示范區、新機場等大餅的膠州那么讓人心潮澎湃。面對著吃了“藥”城陽與瘋狂的恒大丁字灣雙向夾擊，即墨樓市的前景并不為眾人所看好。
然而，城陽的共有產權政策按下暫停鍵之后，即墨在7月份便實現了超越。2591套的成績，比有四大利好加持的膠州多賣了近600套房子，數據可以說十分亮眼。
在成交量之外，我希望大家更要清楚一點：不論是高端樓盤還是區域均價，即墨都要比膠州高出一大截，而與城陽相差不大。
為什么感覺上即墨樓市人氣凋零，但成交量卻與“你覺得”相差不��？
關鍵字只有一個：人。
我們看一下，即墨常住人口近125萬，膠州90萬、城陽75萬。但從人口基數上講，即墨與膠州、城陽就不是一個層級上的。而且，即墨還是青島民營經濟最為發達的區市，民營經濟的稅收占比近6成。
簡而言之，人多，有錢人也相對多。所以，我們在即墨探盤時，會發現有開發商的精裝房用豪宅同品牌的“柏麗”，有的高層住宅竟然有同層排水的設計、有的開發商在廚房里加裝了餐余垃圾的粉碎機……
在這樣不確定的年份里，即墨有能力改善人居環境或者進行不動產投資的人，基數要大于其它遠郊區市，這也就是眾多開發商依舊前赴后繼進即墨的主要原因。
外地炒房客日漸稀少的時候，即墨的內需支撐依然穩固，問題在于撐不了那么多的“盤子”。
新盤“井噴”下的二八定律
即使我不重復，大家也都會有印象，即墨上半年瘋狂賣地，未來將有大量的樓盤上市。問題是，不用等這些盤，即墨新盤已經呈現井噴之勢。在一些專業的房產網站上，即墨的在售新盤超過了100個。
在寫這篇文章之前，還特意找權威數據機構要了一份7月份網簽數據。數據和預想的相差不大，即墨樓市并沒有出現的“雨露均沾”的情況，而是出現了明顯的分化。月網簽量過3位數的樓盤只有3個，過兩位數把月網簽量10套的樓盤也算在內，只有30多個樓盤。
什么樣的盤賣得好？我們看三個網簽過百的樓盤。金茂智慧國際城，城陽+即墨+主城三重剛需疊加，基本是“442”的配比，而且在即墨西與白云山兩個高價片區之間萬元盤，怎么愁賣？
世茂璀璨傾城，世茂進即墨的首作，地段、配套、價格都不錯，而且開發商營銷活動也搞得有聲有色。這個盤可以說給了很多開發商信心，只要你用心，只要你努力，那么在即墨還是有機會的；
龍湖藍岸酈城，區域內少有的新盤外加商業配套的利好，再給個低價首開的紅利自然賣得不賴。
除了這三個樓盤，即墨西一些精裝房在沒有大幅降價的情況下，一個月能出幾十套房子，收1個小目標的回款，日子也不會太難過。
不過，我們也要注意到，即墨有一大半樓盤每個周賣房不超過兩套，許多樓盤下半年身邊還會多一大堆的競品。
什么樣的房子賣得不好？
藍色硅谷有一個大盤，交房后問題不斷。這幾場大雨，更是把底褲都給沖沒了。雖然開發商價格降得比創智新區還低，給渠道商的費用也是即墨最高，但是小500套房子，一個月只網簽了22套……
還有某本土房企，在藍色硅谷所占位置不錯，但是自我感覺過于良好，產品力平平定價不低，100多套房子，一個月買了3套……
還有某地方開發商，品牌號召力幾乎為零，產品不行價格不算低，加推44套房子，一個月網簽量是0……
這種對比說明三點：
1、主城改善產品賣得最好，創智新區新盤人氣旺，說明本地購房者是主力；
2、精裝存量房依舊有銷售，說明即墨人不差錢，有不少人愿意為好房子買單；
3、現在這個市場下，置業者同樣對價格敏感，但不是低價我就買，仍然要看區位、開發商的美譽度、位置；
撕裂市場置業的三大要點
在這樣的市場中，許多人苦等樓盤大幅降價，結果卻看到有的樓盤首開日罄。被經驗老道的置業顧問連環逼定之后，置業者就容易亂了節奏。樓市進一步被撕裂，如果買錯，那你肯定要用后半輩子爬坑。
首先，要避坑。即墨在未來數年中，都將是一個供過于求的市場，所以一旦買到爛房子，那就是你的資產黑洞。我在研究數據時發現，不少即墨人買房同樣有盲從性，過于看重營銷中心的賣家秀，而沒有對開發商進行一個綜合調查。舉一個典型例子：
金玉府，這個主干道旁的樓盤，如果你看賣家秀，還真是不錯的。運動中心的配套、公園的配套、開發商背景聽起來也讓人踏實……盡管價格不低，買的人還真不少。
但是，你如果到青島政務網上，去看看開發商在青島主城交付項目的投訴量，就會知道這個開發商有多么不靠譜，產品能差到什么樣子。
我要特別提醒想在即墨西、創智新區買房的人，對于開發商口碑的考察要特別仔細。特別是一些高價拿地的開發商，一定要多通過政務網等投訴平臺查查開發商的之前的項目，如果口碑不好，直接pass掉。讓這些開發商在目前這個市場下，犧牲利潤自覺提升產品力，無異于天方夜譚。
第二，留意大盤風險。華僑城作為一個超級大盤，馬上就要進入銷售期了。雖然價格在即墨相對較低，但是我們不要忘了還有一個丁字灣。老王現場探盤發現，這個樓盤原有配套幾乎為零，完全要靠華僑城自己拉動。但是，華僑城上來就先賣高層住宅，在這樣一個市場下，如果銷售遇冷，那么華僑城能把它畫的這張大餅做熟嗎？
我們來看一下新浪財經的最新報道：
2020第一季度華僑城總負債3072.02億元，較2019年末的2846.27億元增長7.93%；凈負債率從2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%，增長超12個百分點。從現金流來看，2020年第一季度，華僑城經營活動現金流為-127.87億元。
根據2020年一季報，2020年前三月，華僑城的營收為68.18億元，歸母凈利潤8.39億元，分別同比下降13.91%、30.01%。
即墨未來會有很多大盤，大盤不是不可以買，關鍵點有三個：第一，開發商資金充裕，信用背書良好，有實力扛過“寒冬”；第二，產品性價比不錯，開盤能去的不錯的業績，形成市場正向反饋；第三，開發商有城市運營成功案例，而不僅僅是為了拿地而硬湊產業和配套，未來生活有保障。
第三，要注意二手房與租房數據。剛需買自住，沒有太多糾結。在價格上，我們可以期待一輪降價潮，但是你不能指望每個盤都會降價，選對盤比出手時機更重要。即墨的投資客，今年置業考察的問題就很多了。以前在探盤時發現，現在即墨許多小區的物業費已經直逼主城區。與高房價相對應的是，租房收益相對較低，很多房子100年的租金才能和購房款持平，而且這房子還真不是你想租就能租出去的。
有些愿望是美好的，但是亮眼數據背后的市場，要比我們想象的殘酷。
