十余家樓盤扎堆上市 即墨西片區上演“搶客之戰”

撤市劃區后,加上不限購,即墨樓市最近幾年較為火爆,但購房者大都對創智新區和藍谷片區比較熱衷,即墨老城區和西片區反而有些冷清。從去年下半年開始,一直不太引人注意的即墨西片區突然熱鬧了起來,龍湖、中南、萬達等大鱷相繼拿地落子,打破了房源短缺的局面。細數一下,整個即墨西目前在售和待售的樓盤加起來有十幾個。大批房源扎堆入市,加上價格比即墨其他片區高出一大截,即墨西片區各樓盤的銷售壓力如何?近日記者對這一片區進行了探訪。

大鱷爭相拿地，新盤扎堆上市

即墨服裝批發市場、即墨小商品新城、即墨中紡服裝城都坐落于即墨西片區,這個區域是名副其實的即墨商貿業重心,因此也不缺少購買力。前幾年,這個片區內的新樓盤并不多,新房房源供應量也很少,藍城玉蘭公館一枝獨秀,佳源都市等項目也一直不瘟不火。

從去年年底開始,即墨西加快了推地上市的速度。2019年12月16日,龍湖以1.64億元競得即墨通濟街道服裝市場旁1宗住宅地塊搭配1宗商業用地拍賣,占地總面積20829㎡,規劃建面61244㎡,住宅樓面地價3500元/平方米。2020年1月17日,中南摘得即墨城西4宗地,4宗地總占地面積187108㎡,規劃建面321324㎡,成交總價12.36億元。

2020年春節前后,幾場備受關注的土拍,拉開了地產大鱷爭相拿地的序幕,禹州、招商、中南、中冶、中梁、龍湖、榮盛、中冶、萬達等知名房企先后落子,即墨西片區又逐漸回歸到購房者的視線當中。

目前,即墨西片區是即墨新盤最集中的地方,也是唯一一個短時間內聚集了十多家地產大鱷的片區。已經拿地的開發商陸續開工,一個個住宅項目如雨后春筍般涌出,售樓處也一個接一個,放眼望去,到處都是拔地而起的新樓和作業中的塔吊。

教育資源優勢明顯,其余配套尚不成熟

即墨較為優質的教育資源大都集中在即墨西片區,像萃英中學、即墨二十八中、德馨小學等,不少選擇在這個片區置業的購房者也都是沖著幾個學校來的。優質教育資源是稀缺的,目前這幾所學校的學位都是有限的,原本片區內就已經有很多常住人口,未來兩到三年內,大量新建小區集中交付,是否真的能夠滿足所有適齡孩子的就學需求,恐怕還是個未知數。

商業方面,即墨西片區就比較薄弱一些。即墨西是城鄉接合部,購物、休閑、娛樂等配套尚不成熟,尤其缺少大型的商業綜合體。而除了服裝批發市場和小商品城之外,中紡服裝城等商業體都比較冷清,很多店鋪都是關門歇業的狀態。

4月28日,即墨商貿城2宗地被萬達地產集團有限公司底價競得,2宗地規劃建面28.93萬平方米,商住地樓板價4116元/平方米根據出讓協議,其中一個地塊須建設地上商業不小于8萬平方米集中式購物中心,并且整體自持。

據了解,該區域將建萬達廣場,于6月份正式奠基,按照計劃,萬達廣場預計將在2022年下半年正式開業。整個萬達項目由大型商業中心、品質住宅及室外商業街組成,是集購物、休閑、娛樂、居住等多種功能于一體的城市綜合體,建成后有望彌補即墨西片區的商業短板。

定位高端,以改善需求的本地客戶為主

早前,即墨西片區最具代表性的樓盤就是海信馬山新城了。隨后,又有即發陽光城、佳源都市、綠城峴山花城等項目相繼落地。目前這幾個項目的二手房掛牌價都很高,基本都保持在15000元/平方米左右的水平。

經過了幾年斷檔期后,2018年,定位高端改善的藍城玉蘭公館項目入市,直接將價格拉高至2萬元/平方米線上,刷新了即墨房價新高。由于周邊并沒有與其競爭的樓盤,這個項目賣得確實還不錯。直到現在,藍城玉蘭公館的價格還是居高不下。

不難發現,即墨西片區的大多數樓盤目標都是想走高端路線,不僅售樓處建得很豪華,展示的樣板間也很有吸引力。整體來看,基本都是主打改善,戶型設計上偏向大面積。這個片區的定價一直以來都比較高,大多數樓盤單價都在15000元/平方米左右,基本可以比肩城陽白云山板塊和夏莊板塊。

最近,記者來到即墨西片區實地探訪,在一樓盤售樓處內,記者發現,一個小時的時間內,僅到訪了一組客戶。售樓處一位樓盤銷售人員也向記者透露,目前客群主要以本地客戶為主,幾乎沒有投資客,都是單純有改善需求的客戶�！凹茨鞯臉潜P定價確實要比其他區域高一些,當然定位也是不一樣的�！痹撲N售人員說道。

產品同質化嚴重，銷售壓力大

在記者的調查采訪中發現,即墨西片區雖然新盤數量很多,房源供應量充足,但去售樓處看房的購房者卻并不多。上半年,即墨西片區的新房市場其實已經開始上演激烈的“拉鋸戰”,“搶客”現象屢見不鮮。除了因為樓盤多,客源少,另外一個很重要的原因就是這個片區各個項目推出的產品都很類似,小高層和洋房,大戶型,精裝房,同質化嚴重意味著各個項目互為競品,庫存壓力很大。

以南北緊挨著的中南樾府和禹洲朗廷府為例,兩個項目均主推小高層和洋房,主力戶型都是大戶型。其中中南樾府房源面積為124平米至142平米,禹洲朗廷府面積為103平米至171平米。而只有北側的龍湖天奕項目獨樹一幟,以183平米和193平米的大平層為主,均價高達18800元/平米。

在實地探訪中,記者發現,各個樓盤銷售人員的說辭也都有些相似,同樣,不少購房者也有這種感覺。市民李女士打算在即墨西片區購買一處改善型的養老房,看了一上午,李女士難以定奪�！拔恢煤团涮锥疾畈欢�,每家戶型也都大差不差,現在就再比較一下價格了�！崩钆空f。

記者了解到,在即墨上半年土地成交居于首位、新房庫存量大的市場現狀下,即墨西已經有樓盤先行降價,中冶德賢公館均價在12500元/平方米左右。業內人士預測,下半年,即墨西的新房價格仍有下行空間。