購房貸款有技巧 讓你少奮斗10年的房貸大學問

在經歷了短暫的火爆交易后，一線城市樓市逐漸趨于理性，不少剛需族也開始重新思考買房大事，對于一般家庭來說，買房就少不了貸款，申請房貸是一門大學問，新手購房人買房需要下一番工夫研究才能弄懂，俗話說“知己知彼，百戰百勝”，搞清房貸知識，申請房貸時說小了可以省下不少錢，說大了也能讓你少奮斗10年！

房貸利率是多少

當前貸款期限5年以上，商業貸款的基準利率為4.90%，公積金貸款基準利率為3.25%。統計顯示，截止到目前為止，最受市民歡迎的是：工農中建交五大行開年的房貸利率相當優惠。其中，農業銀行(行情601288,買入)、建設銀行(行情601939,買入)和中國銀行(行情601988,買入)最低都能享受9折優惠，工商銀行(行情601398,買入)和交通銀行(行情601328,買入)最低則能享受到8 .5折的優惠。珠海工行一位個貸經理表示，目前的房貸政策比較寬松，所以會有比較多的優惠和折扣，放款的時間一般是依據客戶提供的資料是否齊全判斷，此外，本人須提供社保證明和銀行流水證明。農行一位個貸經理則表示，年初房貸額度相對寬松，一般一個月左右可以放款。

貸款方式有哪些

目前買房貸款方式主要為商業貸款、公積金貸款、組合貸款，具體介紹如下：

1.商業貸款

放款速度：辦理商業按揭貸款時，從將產權證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時間，不同銀行的進度可能會有不同。

貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費用等開支后的還款能力/相應貸款年限的每萬元月還款額

例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用融360房貸計算器計算得出

貸款1萬元的月還款額為53.07

可貸款額度=（10000-3000）/53.07=131.9萬元

2.公積金貸款

放款速度：2-3個月，最近多個城市公積金貸款額度吃緊，放款時間也會相應延長。

貸款額度：各地的要求不同，詳細可咨詢當地住房公積金管理中心。目前，北京地區個人最高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人最高貸款限額為60萬元，廣州公積金貸款個人額度最高為60萬元，深圳市公積金貸款個人額度最高為50萬元。

3.組合貸款

放款速度：2-3個月以上

貸款額度：比如房屋總價100萬，要貸款70萬，但是公積金最高額度只有50萬，那么剩余20萬可以選擇商業貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬。

若購房人希望獲得較低的貸款利率，那么公積金貸款是首選，只是其放款時間較長，著急買房的人最好考慮到這一點。若購房人沒有公積金，或者公積金繳存時間不長，希望較快獲得貸款的，可以選擇商業貸款，要注意由于銀行優惠政策不同，申請時要貨比三家。

若購房人購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業貸款雙方條件的限制，辦理起來會復雜些，放款速度自然也會慢一些�？傊�，購房者一定要注意權衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。

貸款期限為多久

銀行規定，商業貸款借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲，同時不得超過30年；公積金貸款，借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。

貸款期限也要根據個人還款能力確定，期限長了交的利息就多，期限短了每月還款壓力會變大。另外，購買二手房時，房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，通常是根據房屋剩余所有權時間綜合計算貸款年限，如果房齡過大，也可能貸不到最長期限�？偟膩碚f，貸款期限不是越長越好，要保證在自己的經濟能力范圍內，同時注意各地房貸政策的差異性，合理確定貸款時間。