2022年山東土地市場供求規模同比下滑明顯 預計短期內低迷態勢或難改

2022年山東省推出涉宅用地規劃建面1.6億平米，同比縮減36.4%，成交規劃建面1.3億平米，同比下降34.5%，成交樓面均價2397元/平米，同比略漲3.1%……據中指研究院統計，2022年山東省土地市場供求規模同比下滑明顯，企業拿地意愿不足。其中，青島、濟南積極推出優質地塊，土地成交樓面價出現結構性上漲。

山東：去年土地市場供求規模同比下滑明顯，企業拿地意愿不足

受房地產市場持續調整、房企資金承壓影響，山東各市推地及房企拿地意愿均不足。據中指研究院統計，2022年山東省推出涉宅用地規劃建面1.6億平米，同比縮減36.4%，成交規劃建面1.3億平米，同比下降34.5%，成交樓面均價2397元/平米，同比略漲3.1%，土地出讓金收入3029億元，同比下降32.4%。土地供求規模降幅明顯，政府推出節奏放緩。

各城市為提升土地市場熱度吸引房企投資，積極推出優質地塊，青島集中供地推出的市北紹興路地塊、嶗山區張村河南岸地塊等，濟南集中供地中推出的歷下區科技城組團地塊、歷城區唐冶片區地塊等均溢價觸頂成交，得到眾多房企的青睞。受成交結構影響，2022年土地成交樓面價出現小幅上漲。

拿地企業多為國央企和地方平臺公司，2022年山東省拿地金額TOP20企業中，八成為地方平臺公司，僅有華潤、保利置業、中建東孚和金茂四家央國企，未見民企身影，民企拿地意愿大幅下降。

青島：去年土地市場成交出現量跌價漲

2022年，青島市推出涉宅用地規劃建面1074萬平米，同比大幅下降57.3%，成交規劃建面979.2萬平米，同比大幅下降42.4%，政府推地力度減弱，企業拿地積極性下降。成交樓面均價4992元/平米，同比大幅上漲36.2%，2022年為提高土地市場熱度，地方政府推地傾向優質地塊，帶動成交樓面價出現結構性上漲。

從青島四批次集中供地表現來看，2022年集中供地成交規模同比下降約四成，一二批次成交量較小，三四批次有所增加；集中供地成交樓面價同比上漲31%，平均成交溢價率同比也出現上漲，主要受優質地塊成交的帶動，底價成交仍為主流。拿地企業以國央平企業為主，民企拿地積極性不斷下降，首批次拿地金額占比58%，二三批次降至不足30%，四批次不足20%，地方國資托底現象明顯增加。

濟南：去年涉宅用地供需兩端同比均大幅下滑

2022年，濟南市推出涉宅用地規劃建面664.4萬平米，同比大幅下降65.1%，成交規劃建面544萬平米，同比大幅下降65%，政府推地意愿較弱，企業拿地意愿不足。成交樓面均價5117元/平米，同比上漲22.9%。

從濟南四批次集中供地表現來看，2022年集中供地成交規模同比下降超六成，各批次供求規模逐步走低，一批次流拍最多，二批次成交最多。拿地企業以平臺公司托底和國央企拿地為主，民企拿地意愿較弱，各批次民企拿地金額占比均不足15%，地方國資拿地金額占比不斷攀升。

土地供給端，預計2023年山東土拍規則繼續保持寬松趨勢，目前銷售端恢復節奏仍較為緩慢，短期內土地市場低迷態勢或難改，地方政府或適時根據市場情況把握推地節奏，以穩定土地市場。