魯樓觀察｜土拍大熱，青島即墨能否再啟樓市陽春？
即墨，也曾一度成為過青島樓市的“掌上明珠”。2018年左右的時候，即墨的成交量曾一度位居全市前列，房價也短期內一路走高。
而隨著全國“房住不炒”的大方向敲定，以及后來當地一系列熱點的逐漸降溫，即墨的樓市也趨于冷靜。自2019年以來，即墨的成交量開始逐漸不敵城陽、西海岸等近郊城區。
然而進入2020年，即墨樓市似乎又迎來一些轉機。自2020年開年至今不到半年的時間里，龍湖、榮盛、華僑城、萬達等一眾頭部房企在此間集中出手，瓜分240萬方土地，總斥資近120億元。而這些頭部房企的入駐，或將給即墨一年多來來低迷的樓市帶來一些生機。
5個月賣地近500萬方
據銳理數據統計，截至5月31日，即墨上半年共出讓成功67宗地塊，出讓凈用地面積高達240萬㎡，可開發體量493萬㎡，成交總金額高達119億。龍湖、榮盛、中糧、港中旅華僑城、青特、城建、旭輝銀盛泰、青鐵、國信、中鐵、和達、萬科、萬達等知名房企在這里先后摘地。
其中，以龍湖在此間出手最為密集。在開年至今5個月的時間里，龍湖在即墨區曾連續4次出手，共摘得10宗共計36萬方土地，可開發體量約84萬㎡，斥資近20億元；其次為旭輝銀盛泰，在即墨先后出手2次拿下6宗共計17萬方土地，可開發體量約為38萬㎡，競得總價達9.07億元。
從區域上看，在前五個月即墨出讓的土地中，藍谷片區和主城區域的土地出讓最多，例如上文提到的龍湖和旭輝銀盛泰所競得的地塊大多位于即墨主城，藍谷地段則多被青島藍谷管理局平臺公司競得；汽車產業新城附近地塊則主要被華僑城等企業瓜分；另外靈山鎮等熱門區域也均有地塊涉及。
“失寵”的即墨
據青島5月新房成交數據，即墨區上月共銷售商品房973套共計10.52萬平，合計約13.45億元，銷售面積及銷售金額僅分別位于全市各區域排名的第五和第六名。
但在2018年左右的時候，即墨曾一度連續多月“霸榜”青島各區域成交排行。
大約在2018年到2019年年初期間，在青島上合峰會、撤市劃區等一系列因素的影響下，即墨曾迎來過一波樓市成交的超級“陽春”，房價短期內大幅上漲，甚至一度達到了一“房”難求的地步。
特別是在2018年上半年，即墨樓市迎來歷史性成交高峰。青島網上房地產發布的統計數據顯示，2018年上半年，即墨區共成交新房12009套共計約135.23萬平，以上兩項數據均在全市所有城區中排名第二，僅次于西海岸新區。
2019年的即墨也表現不俗，據青島網上房地產數據，2019年即墨區全年新房成交23645套，成交面積2685249.42㎡，位居全市第二，占比全市總成交量的16%。
而如今即墨的“后繼無力”，細究起來或許有定位、區位、交通以及配套落后等一系列原因。
上揚市場背后的諸多問題
首先是定位。目前即墨的定位相對較多，東部有主打海洋經濟的藍色硅谷，中部有文化底蘊濃厚的通濟，而西部地區則主要以服裝和小商品產業為主。一個小小的區級職能里內容納了過多的“代名詞”，反倒可能損傷了整個區域長期的協同發展和一致性。
其次是區位。即墨地處青島東北部，除了相對發展較快的嶗山區，所接壤的其他地區如城陽、平度、煙臺，都發展相對遲緩。即使目前有藍色硅谷這樣的相對高定位的規劃，卻也很難撬動總面積達1780平方千米的整個即墨區。
最后是交通，這是最直接也是最現實的因素。雖然目前即墨區有地鐵11號線，還有濱海大道和青銀、青威、龍青高速，但是除了城陽嶗山這些接壤城區以外，從青島其他主城區到即墨的路途仍很曲折漫長，更罔論西海岸新區乃至更遠的地方。因此這些也會成為置業者放棄即墨的一大重要原因。
另外，近年來很多轟動一時的配套也無疾而終。例如華西醫院，2017年12月16日即墨區政府曾與四川大學在青島府新大廈簽署合作框架協議，宣布將共建即墨東部醫療中心，一時間這家“華西醫院”也成為是該區域里樓盤的宣傳重點。
但據即墨政務網最新消息，經區衛計局落實，目前東部醫療中心具體運作事宜由即墨區人民醫院參與，正在進行中。這樣意味著華西醫院“告黃”。
還有青島二中藍谷分校。2018年3月24日，青島二中藍谷學校在藍谷奠基。根據規劃，學校規模設初中24個班，高中24個班，國際部10個班，均實行小班化教學。預計2019年秋投入使用。若學校建成，還將在實驗室建設和課程設置等方面突出海洋特色。若學校建成，這也是青島二中第一次邁出青島市區，在郊區設立分校。
但是在2018年12月時，青島市教育局在做客《民生在線》欄目時提及此時，則表示受青島二中因素制約，學校建設事宜擱置。
優勢利好也要形成“向心力”
在今年目前為止的青島土拍市場里，即墨是當之無愧的“香餑餑”。在今年4、5月份，即墨都是當月青島各區域土拍成交總面積和總金額的冠軍。兩個月的時間里，萬科、龍湖、萬達、華僑城、旭輝銀盛泰、中梁等一眾頭部房企在此跑馬圈地，總成交面積達223.46萬平，總成交金額達23.05億元。
可見對于嗅覺靈敏的開發商們，即墨仍是一塊青島樓市必爭之地。
近年來即墨是有很多利好落地的：從撤市劃區，到地鐵11號線通車，再到汽車產業新城、國際商貿城、青島國際陸港、海洋新興產業引領區、濱海生態科技新城等一系列現代產業的崛起，而且近期還有綜合保稅區等一系列全新定位，讓即墨擁有了新身份的加持。
而從樓市角度看，近年來大量實力房企挺進即墨，恒大、綠城、融創、魯信、海信、天泰等一一系列新盤崛起。而據了解6月份即墨也將有約5盤入市，例如包括金茂智慧國際城將加推高層；中南樾府將首開洋房和小高層；海信盟旺世家二期將首開高層、小高層；中冶德賢公館將首開小高層；龍湖天奕將首開大戶型高層產品等。
但需要注意的是，樓市發展的持續發力，必須要區域定位、規劃、配套等一系列因素的協同發展�？v使上文提到的每一項利好都各自實力強勁，但如果不能達到整體的目標統一、相互促進，則即墨樓市將可能再次經歷這些年來的“起起落落”。比較理想的狀態，是未來即墨區的諸多利好能夠有一個相對宏觀的方向指導，從而形成一股“向心力”，擎動整個區域的成長。
